东莞：业主要与买家面谈中介公司阻拦 中介败诉

不愿业主与买家面谈

近百万元业务告吹

据了解，2006年7月4日，东莞越某中介公司与东城区一业主刘小姐签订了《独家委托书》，约定由该中介公司独家代理出售刘小姐的物业。根据约定，如果委托期间刘小姐取消委托，应向中介公司支付2.56万元作为服务代理费。

放盘第二天，就有买家陈女士表示愿意以92万元价格购买刘小姐的物业。

中介公司表示，2006年7月13日晚，中介公司找刘小姐商谈物业买卖的事情，但刘小姐表示不愿意再卖。

之后，7月16日刘小姐找中介公司商谈出售物业的事情，中介公司要求刘小姐签订买卖合同，但因对付款方式、签订合同的具体事项双方有不同意见，刘小姐要求找买家一起商谈付款方式、首期款金额的问题，但中介公司认为不可以找买家出来，应签订合同后才行。因双方意见分歧，刘小姐的物业目前一直没有出售。最终，中介公司和刘小姐对簿公堂。

法院判定中介有义务

促成当事人达成协议

近日，东莞中院经审理，对该案作出了终审判决。经审理，法院认为，从刘小姐与中介公司签订的《独家委托书》的条款内容分析，中介公司仅为刘小姐报告订约机会，并不参与刘小姐与买方的权利义务关系，因此更符合居间合同的性质及特征。刘小姐提出想与买家见面商谈的要求符合日常生活常理；由于中介公司拒绝刘小姐的该请求，导致刘小姐与买家就买卖合同的具体内容不能进行充分协商，最后不能确定刘小姐与买家之间就买卖涉案物业能否达成一致意见。因此，涉案物业买卖不成功并非刘小姐的行为造成的。

同时，虽然中介公司方在2006年7月13日晚找刘小姐商谈时，刘小姐曾口头称不想卖了，但并没有单方撤销委托。因此，中介公司主张刘小姐单方撤销委托，应支付中介公司2.56万元服务代理费的诉讼请求，没有充分的依据。

最终，法院判决中介公司败诉。

焦点：委托代理合同还是居间合同？

诉讼期间，中介公司表示，公司与刘小姐签订的合同是委托代理合同，因此，刘小姐要求与买家协商买卖条件是不合理要求，同时其选择了涂销抵押的付款方式，就不存在需要买家付首期以及首期多少等需协商的问题。而在此过程中，刘小姐还明确表示不愿履行合同，因此应支付违约金及赔偿中介公司预期利益的损失。

不过，业主刘小姐却认为，其与中介公司签订的是居间合同，中介有为其提供与买家见面的服务义务。买卖不成功，主要是中介公司拒绝其合理要求所致。

名词解释：

居间合同与委托合同均是一方受另一方委托为该另一方办理一定事务的合同。但二者主要区别是：居间人仅为委托人协商订约机会，或者为订约媒介，并不参与委托人与相对人的权利义务关系。而委托合同，受托人以委托人的名义进行相关活动，代委托人与第三人订立合同，并可决定委托人与第三人之间关系内容。