秉承台湾先进理念 打造无锡商业地产专业代理商

专访无锡市联诚投资顾问管理有限公司总经理郑文瑞

无锡市联诚投资顾问管理有限公司总经理郑文瑞

无锡搜房网：郑总可以先给我们介绍下无锡市联诚投资顾问管理有限公司吗？

郑文瑞：无锡市联诚投资顾问管理有限公司是附属于台湾开创都市与土地研究集团大陆事业部的一个子公司。我先简单谈一下开创都市与土地研究集团，台湾开创都市与土地研究集团具有自己独立的研究室，从事规划、开发、投资顾问咨询等服务，是台湾排名前三的地产研究机构，是政府法定的顾问单位，其旗下分为台湾事业部和大陆事业部，包含有十几家公司。台湾开创都市与土地研究集团的老板也个博学的人，在台湾房地产界有着很高的名望，是一所大学市政与研究所的所长。

我是2001年来无锡的，先是在江阴培尔学院工作了一段时间。2004年创办了无锡市联诚投资顾问管理有限公司，至今已有三年多时间了。从企业的角度讲，无锡房地产住宅市场还处在一个卖方市场，商业地产还处在一个起步阶段，我们公司接受的基本都是商业地产，代理商业地产的策划、投资顾问、招商、销售等方面的业务。在公司成立的三年多的时间中，我们的业绩主要有无锡市新区新地假日广场商业策划及招商执行，梁溪河综合整治项目商业策划方案，丽悦商务园区－蠡溪路XDG－2004－13号地块商业用地策划方案，中大颐和湾商业销售，新梁溪人家商业策划招商等等。我们代理的项目都比较成功，在业界受到了广泛的好评。

当然，我们公司有着台湾背景，有些台湾的资源，现在我们也和当地的政府进行一些合作，比如当地政府把一些土地信息给我们，我们把这些土地推向台湾。

无锡搜房网：郑总，你如何看待无锡的房地产市场呢？

郑文瑞：我觉得，无锡的房地产市场非常稳健，房价也很合理，这主要是从经济与房价对比的角度来说的。南京的房价基本是无锡的1.3倍，而GDP却没有无锡高，这说明无锡的市场有潜力啊。无锡的房地产市场还有个特点，就是以本地人购买为主，本地人购买占到了70％以上。我们以商业地产的房租投资报酬率来说吧，无锡能够达到7个点以上，这说明无锡的商业市场存在很大的可操作空间。

无锡搜房网：郑总，做为一个商业地产的专业人士，您认为，影响商业地产操作的有哪些因素？

郑文瑞：我个人认为，影响商业地产操作主要有两点，一是开发商的开发理念，二是是否有专业的操作。
我们先说开发商的开发理念。打个简单的比方，住宅开发是“养鹅卖鹅肉”的过程，那么商业的地产的开发则是“养鹅下蛋”。住宅开发，只需要把“鹅”养好，把“鹅”卖掉就可以了，而商业的开发则是把“鹅”养好的，但是你还要继续加“饲料”，直到它“下蛋”。商业地产的开发比住宅的开发周期要长，其各种利益关系也比住宅开发更加的复杂。

在商业地产的开发过程中，开发者要考虑到“要让各方获利”，房价设定的不能太低也不能太高，太低了开发商无利可图，太高了，经营者无利可图，都不能真正作好一个商业项目。除此之外，开发商业地产还要培育市场，把人流引到商业圈之内。开发一个商业项目一定要使开发商、经营者、投资人和政府都能获利，才能真正做好一个项目。比如站前商贸和保利广场就是主要由于开发商的开发理念不到位所致。

操作好一个商业项目同样缺不了专业的操作。一个商业项目开发出来，一定要在最短的时间把它炒上去。专业的操作主要从产品合理的规划开始，经过租售，到后期的经营管理，其间各个阶段都需要专业的操作。比如，在经营管理阶段，无锡现在就有很多的商业项目的管理水平跟不上，主要是因为整体的团队实力不够。

无锡搜房网 ：请郑总，给我们介绍一下新梁溪人家鼎牌商业中心？

郑文瑞：这个商业项目处于河埒口，人气非常足，离市中心也比较近，地段非常好，有着优越的先天条件。现在大连万达也进驻这个区域，将会促进河埒地区商圈的形成。在这个商圈形成的初期，新梁溪商业项目一定会充当重要的角色。我们对这个项目提出了新的商业定位“新生活提案者”，来倡导一种新的生活方式，提高整个区域的档次。

新梁溪人家是由市开发公司开发的，不会急功近利，房价定位一直比较稳定，这样有助于这个商业的操作，我们对它进行销售时也轻松很多，我们有信心把它做好。

无锡搜房网：郑总，八月初在北京会有一个“地交会”，其中一个主题是有关小户型的，你怎么看待“90/70”政策的呢？

郑文瑞：“90/70”政策对于中国的可持续发展的来说，是必要的。现在的房地产市场处于一种投资与投机状态，因为较大户型的利润高，所以开发商们都选择做较大户型的产品，这个阶段的市场不会大量出现小户型的相关产品。现在国家从节约土地，可持续发展的角度考虑，出台了“90/70”政策，以行政手段来做调控，有一定的道理。

无锡搜房网：07年已经过去一半了，回首半年无锡房地产的发展，让郑总印像最深刻的是什么呢？

郑文瑞：让我感受最深刻的是房价蠢蠢欲动，新一轮的房价上涨即将开始。有许多开发商们把两三年后对房价的预期提前了，个人认为，在短期内房价会持续上涨。房价主要和经济增长、就业率、汇率等等指标有关的。现在全国的整体趋势是向上的，房价随着经济的增长，还有很大的上升空间。拿上海和台北比吧，上海的房价仅仅是台北的四分之一左右，从此就可以看出，大陆的房价的上升空间还有多大。