王哲：高端物业应深度、全面挖掘项目优势

【王哲】我刚才问了一下，实际上你这个项目一平定位在两万多块钱一个项目，毫宅那一块还不叫一平。我这半年一直在做毫宅的研究，包括我在学院派里，我还曾经自告奋勇说做授课，因为我们一直在对毫宅产品的这种配置，这种形式等等细节方面我们正在做调研，也是在为我们现在的产品做一个积累，设计上的一个积累。那么，前段时间一直在做市场的分析，研究，包括客户群。刚才我也提到实际上目前全北京所有做毫宅销售代理行，都给我们的那个项目做过提案。所以我觉得这个项目跟我们的项目有一些类似，比如说在走传统文化的道路。我今天可能更多的是一些不是很乐观的一些建议，第一个就是现在的毫宅市场可能不会像我们所想象的这么好，尤其过千万以后的毫宅。中原，伟业，华远，包括做外资的世邦，以及还有中科，就是给泛海国际做代理的，他们是两家，还有易居中国，应该说这几家在北京做过毫宅销售的，在给我们做提案的时候，普遍都提到了一点，就是从去年12月份开始一直到现在，这些短期来看，基本上在两万块钱以上的，像目前的销售量急剧下降，超过三万、四万，甚至更高的，可以到网上去看，基本上平均一个月可能不到一套。那么，刚才党总说，最近在红地产要做广告，红地产在这方面有非常深的调研，能够看出来，它从04、05年开始，基本每年超过一千万的毫宅，包括别墅、公寓可以看，每年的销售量基本上就是这么几十套，一百来套，基本上比较稳定的这种。这是一个目前市场的情况。

【王哲】第二个，南城这块我非常熟悉，我上大学那几年一直在南城这块，陶然亭公园我非常熟，实际上陶然亭公园它是一个平民化的公园，它不是一个有很深的历史根基，有很深文化积淀的公园，就像玉渊潭公园一样，大家平时家庭的放松，周末玩一玩这样的公园，所以这个产品，如果跟它融合的话，可能对价值本身提升，支撑到五、六万可能会有问题。所以，我觉得在南城卖到五、六万块钱以上的房子应该没有这个市场，这是我个人的感觉，尽管有公园景观，但是可能只有二十几套，但是我觉得这个市场在南城这边，尽管在二环但是我也觉得没有支撑的能力，可能凉水泼得比较大。

【王哲】第二个关于两万多这个事，我想是这样，可能，如果从长远来说，如果品质很好的话，可能也能卖。但是，可能今年情况可能不会那么乐观，尤其是两万多的房子。你这个项目如果在两万块钱以内，可能没有任何问题，如果是精装的话，但是超过25000，今年超过两万块钱以上的房子，真正两万以上，三万的房子销售情况不是很好。但是这只能是从目前情况来看，可能过完奥运，乐观主义者情况会好转，银行会放松，包括北京整体需求会提高，可能会有，但是要考虑开发商的实力，能不能支撑到明年、后年，所以我觉得两万多在今年会有挑战，会有问题。特别是两万五、六，还有三万真的很难。这是一个。第二个是关于细节性的地方，我想跟你说的是，刚才我们看这个房子，其实不是我们真正要卖的，而且楼书里面我也没有看到你的一些机电设施，配置方面的。

【王哲】因为这一点我刚刚做完调研，这些东西一定要报上来，绝对不会靠公园景观能够支撑两、三万的，现在最新科技上产品的东西一定要做到，买房人他不傻。当然我又看了一下你这里面也有小户型，有一百多平方米的，这还好，因为总价还比较低，单价两万五、六、三万，感觉很高。可能风险上不会有像想象的这么大，如果又做大户型，二、三百平方米，真的很危险。再一个，最起码产品本身的品质一定要保证。我起码刚才看了那个房子，我认为要说卖五万我真的不信，里面所有的东西根本不值这个钱，包括窗户也好，连做经济适用房也能达到，指纹的辨别系统，包括门进的系统，包括里面的空调系统，现在都应该是最高档次的，北京三万以上的项目，都可以看看，都有这种，无非是产品选择上，所以这一点一定要做到。

【王哲】还有细化的地方，刚才你重点讲了一下园林景观，其实我想跟您说什么？真正要买这种房子的人，他看这个的时候，是有很好的东西，但是我觉得园林景观细节的地方做得太糙了。什么意思呢？当然你想跟公园结合起来，其实这个观点是错误的，因为这个项目本身就是公园的项目，如果把里面的如何进来一体的话，那这个小区的档次一下就下来了，这个公园就是一个老百姓的公园，陶然亭不是皇家公园。现在就通过一个栅栏，让人们感觉不到这个小区的豪气，豪气这个东西是很重要的，就是因为我在做我们这个项目的时候，一定要说豪气。细节的地方，包括草坪，包括路牙等等的东西一看就太简单了，这是两码事，因为要考虑买房的人，我花钱买了之后，起码能够让我感觉到这里的好东西，价格提升，我没有感觉到。

【王哲】这个其实是一个观念的问题，可能我觉得跟经验是有关系的，一定是这样的。其实，你看现在像龙湖它们，南方来的很注重这个细节，其实它也是跟自然融合在一起，但是它的自然感觉在融合过程当中一个档次的提高。你现在这个卖三万也好，或者卖更好的一号，起码我没有感受到，在这里面只是一个乌龟，或者都是一些古董性的东西，但是细节性的东西没有营造出来。当然可能一家之言，另外最后一点，你这个项目是走文化道路，建议你文化延伸能够更深一些，不要只是在楼书上一说，能够看到里面的细节，包括跟业主生活的细节能够结合起来。因为这些人是很有品位的，你放心，花一千多万去买房子的人都很有品位，所以不是只听你说，实际上他在里面每个细节的地方都能够感受到，包括会所，包括电梯了，或者家里一些符号的东西，能够感觉到开发商很有水平，这是做毫宅的一套路子，不是做普通一个项目，普通一个项目，这样的项目需要的周期会比较长，不要想象马上把它卖光，长的东西需要文化的东西去支撑。大概的情况，我能想的就是这些。