解读 它对居民住房消费影响很大

《房屋登记办法》7月起施行

引言：本报4月9日7版报道的《买期房也可申请预告登记》，对住房与城乡建设部日前出台的《房屋登记办法》中涉及房地产登记机构职责、登记日、预告登记等方面的新规定进行了简单介绍。

“哪些情况下需要预告登记？”“申请房屋登记，要缴哪些费用？”……最近，不少读者打进电话，就房屋登记问题提出不少疑问。“《房屋登记办法》的实施，是我国房屋权属登记制度的重大变革，对今后老百姓的住房消费影响很大。正确理解新办法，对保护权利人和利害关系人的不动产物权不受侵害尤为重要。”5月5日，市建设局住宅与房地产业处高级工程师柯灵潮接受记者专访，针对与普通居民息息相关的一系列问题，对7月1日起实施的《房屋登记办法》进行了最详尽的解读。

【问题1】新办法有哪些主要特点？

【专家解答】

新办法有以下几方面主要特点：

首先，房屋登记制度发生了变化。房屋登记由确权登记转为申请登记，即由房地产行政主管部门代表政府依法对房屋所有权以及上述权利产生的房屋他项权利等进行确权登记，转为房屋权利人自愿申请，房屋登记机构依法将房屋权利和其他应记载的事项记载于登记簿的行为。

其次，扩大了登记客体范围。由原城市规划区内国有土地范围内的房屋登记扩大到行政区域内国有、集体土地上的建筑物、构筑物登记（含非房屋的其他建筑物和构筑物登记，如油库、码头等登记）。

第三，建立了不动产登记簿制度。在新办法中，不动产登记簿是有效地表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，具有无可争辩的权威性。同时，还确立了房屋物权生效的临界点，即登记簿记载的时间为取得物权生效的时间。房屋权属证书不再是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，只是享有该不动产物权的证明，已不具备代表不动产物权的功能，其证据效力低于不动产登记簿（除有证据证明不动产登记簿有错误外）。

【问题2】各类房屋的登记单元是如何划分的？

【专家解答】

新办法规定：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

【问题3】申请房屋登记，可否由单方申请？

【专家解答】

为保护权利人和利害关系人的权益不受损害，新办法规定申请房屋登记应当由有关当事人共同申请。共有房屋，应当由共有人共同申请登记。但因合法建造房屋，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书，因继承、受遗赠取得房屋权利，因房屋灭失、权利人放弃房屋权利等情形可以由当事人单方申请。

【问题4】预告登记有哪些作用？

【专家解答】
预告登记的实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。其效力表现为：

一是保全效力，即保全未来发生不动产物权变动的请求权，包括取得、转移、变更不动产物权的请求权，使其发生所约定或制定的法律效果，具有排斥后来的其他物权变动的效力；

二是保存顺位的效力，即通过预告登记，被保全的权利与其顺位同时登记。不动产权利的顺位不是依现实登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定；

三是破产保护的效力，可以在不动产物权人陷于破产时对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现。即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届满或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。

【问题5】哪些行为需要预告登记？

【专家解答】

预购商品房，以预购商品房设定抵押，房屋所有权转让、抵押，在建工程抵押，自然人之间借贷以房屋作抵押，抵押权、地役权发生转移等均可申请预告登记。

当事人在发生上述行为前，可向房屋登记机构查询不动产登记簿记载情况，并自合同签订之日起，及时到房屋登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

【问题6】权利人、利害关系人发现不动产物权受到侵害时如何处理？

【专家解答】

权利人、利害关系人发现不动产登记簿记载内容有错误，且损害了自身利益的，须及时向房屋登记机构申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记设立后，申请人在异议登记之日起15日内须向人民法院起诉，由人民法院依法对权属争议作出裁决。逾期不起诉的，异议登记失效。

异议登记期间，房屋登记机构将暂缓办理不动产登记薄记载的权利人处分房屋的申请登记。异议登记不当，造成权利人损害的，申请人有赔偿的责任。

【问题7】集体土地使用权可否抵押？

【专家解答】

耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权是不得抵押的。但为了鼓励农民开发荒地，解决资金短缺等问题，国家有关法律规定允许以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等的土地承包经营权设定抵押；同时为发展农村经济，有利于乡（镇）、村企业融通资金，允许乡镇、村企业以其厂房等建筑物设定抵押，其建筑物所占用范围内的土地使用权一并抵押。

【问题8】集体土地上的村民住房可否转让？

【专家解答】

国家有关法律规定宅基地使用权的主体是农村居民。村民满足自身居住需求后有余房的，经村民会议或由村民会议授权经村民代表会议同意可转让给本村集体经济组织内符合建房条件的村民，但不得向城市居民出售，同时规定禁止城镇居民在农村购置宅基地。

【问题9】申请房屋登记时，因申请人提供虚假材料或房屋登记机构工作人员违规办理房屋登记，造成他人损害的，如何处理？

【专家解答】

新办法规定：申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承但相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反新办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。

【问题10】申请房屋登记需缴纳哪些费用？

【专家解答】

根据国家发展改革委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格[2008]924号）规定，自2008年5月1日起，房屋登记费按件收取，收费标准为住房每件80元（含一本房屋权属证书费用，下同），非住宅每件550元；农民利用宅基地建房登记免收登记费，只收取10元房屋权属证书工本费；经济适用住房登记及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更登记，登记费减半收取。