30岁成为千万富翁 一位房产投资者的作业

03年开始买卖了数套房子, 03年买入华阳苑100平,78万(自住房) 04年11月买入第五大道75平,84万(普通装修后出租) 05年11月买入东园三村老公房38平42万(抄底敢死队) 07年3月到4月间卖出了华阳苑128万,卖出了东园三村68万,当时第五大道也是诚意抛售的,但没人接盘07年5月买入某豪宅570多万（碧云国际社区的复式，世茂湖滨）加上契税等接近600万.(06年就盯上了几套中意的,07年买成了其中一套) 08年4月卖出第五大道（目前市场价至少180万以上）

对了,第五大道的成交价格是185万, 因为做低了房价,(竟然做到了普通住宅的价格,中介真有本事) 所以176万净到手,已包括了中介费. 如果不做低的话,193万成交,我也只能拿到176万而已. 税收真是厉害. 以上买入的房子因资金有限,所以都是贷款购买的,07年买的贷了约400万. 豪宅租金4000多美金。目前市场成交价1100万。

08年5月，,买了套天安的小三房,130平不到,总价330多万,贷款若干,利率7.11(可恶的第二套歧视利率) 楼层不错,位置好,安静,采光也很好.当然价格也蛮辣手. 本来是想上仁恒的,但仁恒大三房要500多万,买不起, 小三房基本没啥好的位置,要么不安静要么采光有问题,位置好的基本没有抛售,即使抛售价格也是不诚意卖的价格. 因为这是自住用,所以我觉得天安蛮实惠的. 天安除了外立面不好看, 但是还是有些特别的亮点的.

1.联样唯一100%人车分流的盘,全部地下车库,地面上一辆车都不停,并且不经过.

2.绿化不错,有经过特别的设计和规划,不能数一的话,数二是没问题的.

3.天安离世纪公园超近,从天安的南门口到世纪公园的门口,只需要步行1分钟,就在对面如果说对于投资而言的话,我不认为这个价位有啥吸引人之处,但自住的话,我觉得很喜欢那样的环境和氛围.

那套豪宅的话,挂的离谱的有挂1400万且净到手的. 成交价离谱的有1300万+, 当然我认为这个盘里也确实有900万未必卖的掉的, 因为位置很重要,安静的位置和吵闹的位置价格的差异是很大的,尤其是高端的盘就拿大家熟悉的仁恒河滨来说,位置好的3.7万的也会被抢掉,位置恶劣的恐怕降到2.6万的单价才会有人问津. 所以我买房对于位置还是蛮挑剔的,即使当初东园算是短抄了一把,但也选择了很好的位置和楼层. 07年买的这套,我觉得最爽的还是贷到了400万,5.9的5年固定利率+25年浮动利率. 兼论投资和自住的不同——

50岁的人不看好，25岁的人看好。50岁人看好的，25岁人不喜欢。

做投资，其实就考虑的“别人喜欢什么”。尤其是最最最有购买力那一群人，他们喜欢什么。

五年之前，老华侨还是非常有购买力的一批人群，所以镇宁路房子涨得非常高。徐家汇卖10000的时候，镇宁路已经卖到了14000。

这二年，做外贸赚了一点钱。所以金桥联洋的房子开始涨了。

但长远来看，我认为上海土著人才是最有钱的。比老外更有钱。

记得去年有本地产杂志07年2月的《都市住宅》一不知名的作者写的很不错. 把需求分的很细腻: 神龙系,神龙见首不见尾,钱超多,买了也不出租,空关. 远海系,有欧美背景的人士近海系,有日韩,新加坡背景的人士本金系,本土成功人士. 还有一些是白领等等的细分,很有意思. 我家阿姨新天地后面崇德路老房子动迁，4个户口，2套三林+100万CASH 他们全家貌似还都不满意。。。。

因为投资的也是住宅,而不是商业地产所以用自住的眼光去购买房子也没啥不好,不矛盾的. 我觉得买房的话1.房子,地段,物业,等本身的素质. 2.买入的价格3.买入的时间. 当然还要适当了解下宏观经济的基本面,就基本OK了. 这些年来看多楼市的正确性远比选房本身要重要.