未查明出租人身份 租房做生意遇上“二房东”

被告林×毅辩称，被告将某旺市Ａ房产转让前，已取得程×婷同意。原告与被告签订《转让协议书》后，原告利用转让所得的某美甲独家代理权，以原有员工及经营方式于２００６年４月１９日在福田区某某友谊百货Ｂ房商铺另开了一间某美甲分店，且已经营两个月，取得了经济利益与社会效益。被告认为，原告是为了减少经营风险，才退出Ａ房，以便只经营新开的美甲分店。被告在Ａ房装修所产生的费用及物品总价值是９１２２０．５０元，被告以与原成本较大差额（１９７００元，即２８０００元减去８３００元押金），将美甲会所的物品及独家代理权转让给原告。原告签订转让协议后，继续经营很长时间才关门，原告将经营使用风险归咎于被告是没有根据的。

另，原告确认于２００６年４月１４日接手经营某美甲会所。２００６年４月２０日，原告将２８０００元转让费支付给被告。原、被告在庭审中确认２８０００元的转让费中包括了８３００元的房屋押金、某美甲的代理权及Ａ房某美甲会所的所有物品。被告主张２８０００元中包括的某美甲代理权具有一定价值，原告主张代理权系免费赠送。原告提交了２００６年４月１７日、４月２０日的发票，证明接手经营某美甲会所后，自行购买了价值２０００元的电器及相关物品用于店内。被告提交了若干发票、收据，以证明其经营某美甲会所期间屋内已有的物品及会所装修的价值。

第三人程×婷向法院提交了《情况说明》及搬迁物品登记单。程在《情况说明》中陈述如下内容：一、本人完全不知道原、被告私下签订的转让合同。二、本人发现屋内的经营场所无合法营业执照，且无本人的合约人在场，所以将房屋大门上锁，要求他们立即停止经营活动。三、本人多次请原、被告搬离租赁房屋，并进行了积极配合，在２００６年５月１１日已开具了放行条，结果被告回答已转让，一切与其无关。四、因双方迟迟不肯搬离，由于时间拖延，在原合约人（被告）严重违反与本人的租赁合约且不予理睬的基础上，出于无奈，本人将房屋内的物品自行予以清理。

【一审】

转租未经业主同意返还押金及转让费

福田法院经审理认为，根据我国合同法的规定及被告与第三人签订的《房产租赁合约》的约定，被告要将租赁房屋转租，必须要征得第三人的同意。被告表示其转租的行为已经取得第三人的口头同意，其依据仅有黄某、潘某的证人证言，但第三人已明确表示并没有同意过被告转租，黄某、潘某均在被告经营的某美甲会所工作过，与被告具有利害关系，故该二人的证人证言不予采纳，法院确认被告将房屋转租的行为未经第三人同意的事实。

从原、被告签订的《转让协议书》内容来看，合同的目的是原告向被告支付转让费后，能够继续在Ａ房经营某美甲会所。被告认为原告是因为另开了一间某美甲分店，故不想再经营Ａ房的某美甲会所。原告虽然曾在某某友谊百货Ｂ房商铺开过某美甲分店，但从原告提交的租赁合同来看，租赁该商铺的时间是在原、被告签订《转让协议书》之前，其使用“某美甲”名称是在签订《转让协议书》之后，从此时间可推断出原告并非是因另开分店而故意解除合同，被告的该项主张法院不予采纳。第三人虽称原告是基于经营不善的原因向其提出解除租赁合同，但却一直坚称其与原告不存在租赁关系，原告不是租赁合同的合约人，无权租赁其房屋，即其不同意原告继续租赁房屋的首要原因是被告未经其同意私自转租。