房价不会有大波动：2008年济南楼市无“大碍”

2008年全国楼市被“拐点”、“降价”等言论所充斥着，全国一些城市尤其是一些一线大城市出现了房价下降，购房者观望的局面。于是乎一些媒体“房地产进入下降通道”成了一致声音。但是笔者认为，凡事不能一概而论，尤其是房地产市场。因为每一个城市发展情况不一样，每一个城市房地产市场的发展情况也不一样。比如说济南，笔者认为，2008年济南楼市不会“遭拐”，甚至最近两年房地产市场也不会有很大的下调空间。

需求，市场发展的基石

有需求就有市场，市场发展的好坏需求是决定因素。这几年，全国房地产市场一片火爆，价格不断攀高，除有些城市存在少量炒作之外，最主要的还是因为有大量的需求在支撑。回想这几年济南房地产市场，哪一个楼盘开盘不火爆？哪一个楼盘开盘不排队？有多少购房者为了能买上房子而去找人托关系，房子少，需求多，价格自然不断上涨。因为价格是由市场供求关系决定的。而价格之所以能不断持续上涨，这说明市场需求是刚性需求在支撑，而非短期炒作。看看济南的购房需求，我们就会明白，下一步市场会是如何发展。首先，济南是省会城市，随着城市化进程的加快，每年会吸引大量的外地人口来济发展，再加上每年高校毕业的大学生大量留济，他们要在济南长期生活和工作，首先要有居所。于是一些有家庭经济实力的买房，而一部分人因为经济实力有限只能近期租房，但是随着他们经济收入的增加，当他们有了一定积累，他们就会去买房。其次，济南每年要结婚的年轻人也不在少数，随着家庭收入的不断增加，结婚买房，成为众多家庭必需。再者，随着人们生活水平的提高，为改善居住条件，提高居住品质而买房的家庭也不在少数，因此很多家庭选择二次置业、甚至三次置业。而以上这些需求全是以满足自用为主的刚性需求，投资比例只占很少一部分，这也恰恰说明，需求还存在一定的空间。

市场发展理性

和全国一些大城市相比，济南房地产市场发展起步较晚，而且发展比较平稳。

济南跟全国同类城市相比，房产投资者的比例跟一线城市有很大差异，因此济南房地产价格不像其他地方涨得飞快。因为现在济南的房地产市场，仍然是以个人消费为主，尽管这几年房价有一定的上涨，尤其是2007年济南平均房价每平方米上涨了1000多元，但相比一线城市价格上涨还是慢了一点。发展看起来是慢一点，但却是一个真正的居民消费市场。而近两年大量的外地品牌开发公司纷纷进驻济南也恰恰说明他们看好济南的发展空间。他们的到来会提升济南的楼市发展水平，也会使济南楼市的竞争更加激烈，通过竞争济南市场将优胜劣汰，从而促进济南楼市的健康发展。