居民持有多套物业意愿减弱“按揭房”成交增多

来自满堂红地产的成交数据显示，今年1至5月份，广州二手住宅成交中有抵押物业（即贷款尚未还清的二手房，下称“按揭房”）占总成交宗数的比例稳步提高，与年初相比已经提高了大约5个百分点，突破三成。有关专家表示，“按揭房”的成交比例提高一方面与现在置业者的换房周期缩短的大趋势有关，另一方面也与楼价下跌后投资者继续持有房贷物业的意愿下跌有关。

“按揭房”交易个案不断增多

随着居民收入水平的不断提高以及置业观念的转变，现在的人已经不再适用“一套房住一辈子”的传统观念。置业者们或者出于改善居住环境的需要，或者因为工作环境的变迁，一套新房在几年之内换手的情况越来越多见。而近年来投资性购房的出现，更是加快了二手房的流通速度。另一方面，根据统计，现在有大约70%的置业者在买房的时候会向银行贷款。因此，二手房流通速度加快的直观表现之一就是“按揭房”的成交比例不断提高。

满堂红研究部的统计数据显示，今年1月份，全市二手住宅成交中“按揭房”的比例为25.2%。到5月份，这一比例已经上升到30.6%，提高了5个百分点。以每个月4300多套的二手住宅成交量计算，平均每个月都有1100多套的“按揭房”成交。满堂红研究部高级主任肖文晓表示，分析造成这一变化的原因，既与换房周期缩短的居住潮流有关，也与目前楼市处于特殊时期有重要关系。在经过2007年的六次加息之后，进入2008年置业者的月供普遍增多了几百元的额度，而楼市恰好在这个时候进入了“量减价跌”的低迷时期。对于那些持有多套物业的投资者来说，一边是还贷的压力增大，一边是楼价不再上涨甚至有所下跌的现实，加上目前的房屋出租回报率吸引力有限，继续持有物业的意愿自然大大降低。

办理交易需防范流程风险

与已经付清房款的二手房相比，还在供楼的“按揭房”交易起来手续更加繁琐，因此置业者需要特别注意防范交易风险。业内人士表示，一般来讲，如果卖家有足够的资金实力提前还款，无论买家是贷款买房还是一次性付款都比较简单，按照普通的二手房交易程序进行即可。比较复杂的是卖家无力还清余款的案例，通常有以下几种处理方式：一是转按揭，但是转按揭目前只能在同一家银行里面操作，因此有一定局限;二是请担保公司介入，由担保公司帮卖家垫付余下款项，卖家向担保公司支付一定额度的费用;三是由买家出资帮卖家从银行赎回房产，然后再通过中介进行交易。

上述几种方式之中，前两种因为有银行或担保公司进行严格的风险监控，一般不会出现问题。第三种方式也很常见，但是存在业主收到买家垫付的房款后拒绝继续进行交易的风险，因此需要加以防范，最好引入专业机构处理。亿达按揭陈溢溢介绍，有关纠纷在二手楼市其实一直都有见到，因此亿达按揭在2005年就成立了风险控制部对此进行控制，处理办法简单来讲就是由中介机构代为保管买方打到卖方帐户的资金，防止房款被业主私下取走。现在，这一模式已经在行业内被广泛应用。不过，陈溢溢也提醒，虽然现在规范一点的中介公司一般都会按照这个模式进行操作，但是在细节上一些公司并没做好，漏洞引发的问题还是在市场上时有见到。此外，置业者同样要防范来自中介公司或经纪人的诚信风险，因此，置业者在办理“按揭房”交易的时候最好是找品牌中介或大型按揭机构代理，降低交易风险。