美联物业:深圳楼价向下调 深圳豪宅市场分析

1，价格调整区域扩散到福田、罗湖及南山优质片区；2，豪宅价格出现大面积松动。根据美联市场研究部数据监测，5月份，下沙、农科、红树湾等优质片区楼价都出现不同程度下调，金域蓝湾目前售价为1万8千元/平方米左右，比3、4月份下降了10%，东海花园近期成交的一宗均价为16797元/平方米，比上月同类型单元下调了16%，红树西岸目前价格约为3万4千元/平米，较前两月下降1成左右，中信红树湾目前均价约为两万五，御景东方小户型目前售价仅两万三，这两个楼盘的降幅都达到3成以上。

买家议价空间较大，据了解，东海花园一般大户型价格有10-20万元左右的浮动空间，而御景东方总价500万的单元，其议价空间可达30-40万元。

·自住客入场，成交趋于活跃价格下降直接推动成交量上升，其中尤以红树林片区表现最为活跃。据美联市场研究部数据监测，5月份，红树林片区主要代表楼盘如红树西岸、中信红树湾、御景东方二手房成交均十分活跃，成交量比4月上升3至4成。在成交的客户中，基本都是自住需求，价格下降是成交活跃的直接原因，同时，红树林片区良好的生态环境及前景规划，也吸引了大量客户前来置业。

·豪宅投资价值依然值得期待豪宅的投资潜力主要体现在三个方面：

1， 国家对别墅用地的限制及90/70政策的出台，使得豪宅的稀缺性日益凸现，特别是在关内，土地供应尤为紧缺，因此地理位置优越（如红树林）的豪宅单位必然会受到市场青睐；

2， 新兴富豪阶层的形成，对豪宅产品的需求正在膨胀。由于整体经济的迅速发展以及财富分配的加快，我国正在迅速形成一个庞大的富豪阶层，富豪人数呈现几何级递增趋势，据《福布斯中国富豪排行榜》数据统计，05年，中国富豪身价超过15亿人民币的只有107人，06年为184人，而到了07年，已经爆升至400余人，中国一跃成为亿万富豪人数排名第二的国家，仅次于美国。中国富豪集团迅速扩军，已经开始形成一个颇具规模的富豪阶层，这必然使得国内市场对豪宅的需求日益旺盛。

3， 豪宅与普宅价差较小。目前，深圳豪宅与普宅之间的价差约为40%，而香港豪宅与普宅之间的价差为80%，从这一点看，深圳豪宅价格的上升空间仍然比较充分。