张民耕 住宅市场向二三级城市倾斜

北京银信房地产董事长张民耕

在新的起点上，我认为有新的趋势，就是住宅市场将向二三级城市倾斜。

第一、房地产市场尽管正在理性回归，但是仍然具有良好的发展前景。原因在于城市化进程速度没有改变，甚至于整个中国经济大势也没有改变。我们经历的三四十年就相当于欧洲人、美洲人三四百年经历的事情。跌宕起伏的社会进展与中国的两个趋势是相结合的。一是中国工业化经济拉动出口发展，成为中国经济发展潮流。二是城市化进展迅速发展拉动了房地产行业成为中国经济发展另一趋势。中国房地产好的发展趋势继续存在，所以房地产市场基本上不会转变。  

而发生改变的只是一件事情，就是二三级城市将在今后房地产市场当中占据越来越重要的地位，尤其是住宅市场的份额会向二三级城市倾斜。例举几个事例，中国城市化进程非常快，而且城市发展进程从特大型如北京、上海、广州、深圳一线城市向二三级城市发展。而买房人的区域设定也不断地扩大，以北京为例，十几年前，北京认定的区域是以天安门为中心往外扩12、13公里，超出就不能接受；五年前，扩大到从天安门往外挪八九公里；而去年，北京人买房的极限，已经推至燕郊，它而距离北京观象台五十公里。但是城市化的同时也带碰到两个屏障，一是土地，二是房价。北京可用土地逐渐稀缺，而稀缺性的土地供求导致土地价格提高。由于稀缺，通州房价普遍在八千块钱左右，而从通州进城高速公路开车需一小时，可见土地稀缺在北京、上海、广州、深圳已经成为发展的大屏障。城市的发展，房价也成为屏障。无锡人的幸福指数非常高。因为，无锡平均房价今年刚突破六千，但是无锡去年年底和今年年初的人均可支配收入达两万元。一套一百平方米的房子总价六十万，相当于年收入的十倍，十倍之内的幸福指数就是很高了。在北京，双方收入达二十万，乘以十倍也只能买到五环内外位置的房子，所以北京、上海等各大城市今后的城市化是朝精致化方向发展。

城市化发展主要趋势向二三级城市发展，这个趋势非常明显。二三级城市的住房需求，是实实在在存在的刚性需求。这点我有非常深刻的体会。当时为了体验中国城市化进程到底是怎么回事，因此，我到山东比较落后的地级市城市菏泽投资房地产。当时城市里没有小高层，没有电梯住宅，住宅区里没有园林，没有物业管理。我们带入与北京相似品质的产品后，需求马上就迸发出来，房价从一千涨到去年的三千，这种需求是实实在在可以感受到并不受宏观调控的影响。所以宏观调控影响回归的是在那些特大城市，特别是去年房价走势有点过火的城市。而中小城市比方无锡受宏观调控的影响就不大。

另外，随着中国城市化进程越来越讲究城市带。而城市带的进程，像长三角，以上海为核心形成城市带。随着高速路和城际铁路，城市轻轨，特大城市沿线的大城市和中小城市将会成为房价适宜，居住环境良好，人文环境优秀的宜居城市。如果交通问题妥善解决，甚至于会形成特大城市人口倒流，至少有两类人可以倒流。一是特大城市退休人口，因为特大城市居住生活成本非常高，因此可能会到沿线的二三级城市进行改善。二是工作在特大城市，居住在特大城市沿线的二三级城市。而在现行的金融政策支撑下，二三级城市、省会城市和地级城市，就纷纷成为各大房地产公司进军的主战场。所以今后会把开发重点向二三级城市转移，当然对于开发商来说还是要做好产品，做到物有所值，确实做到引进特大城市的居住水平，使得二三级城市的购房者的生活幸福指数继续能够保持。