中国保险投资商业房产 不宜过早进入开发领域

近日，中国保险公司宣布出资24亿元在上海陆家嘴打造41层太平金融大厦，该大厦位于上海陆家嘴金融贸易区，紧邻花旗和金茂大厦，占地面积9259平方米。

事实上，这并非中国保险公司在沪开发的第一个写字楼项目。

1999年，上海浦东陆家嘴处于大力开发阶段，中国保险公司就在陆家嘴世纪大道与陆家嘴东路交会处投资开发了中国保险大厦。

“这几年保险业在国内迅猛发展，保险公司的实力明显加强，怎样使得保险资金保值、增值，是各保险公司考虑的问题。商业房产的投资回报率每年在10%左右，在股市波动震荡之时，保险资金投资商业地产，是最好的保值、增值方式。”上海五合国际总经理邹毅表示。

长线投资商用地产

近一段时间，保险资金投资商用物业颇为频繁，如太平洋保险在北京金融街购买了丰盛大厦；中国人寿、泰康人泰也在北京金融街购买了二幢写字楼。

与此同时，保险资金也进入了商用物业的开发领域，平安保险公司宣布，在上海陆家嘴金融贸易中心区B1-1、B1-4地块，兴建一幢150米、38层高、全装修的办公大楼，该大厦命名为中国平安(601318,股吧)金融大厦。

有数据显示，去年保险公司购买的物业，已累计达20万平方米。此外，中国平安、太平洋保险、华安财险、中意人寿、民生保险、人保财险和生命人寿等公司，亦以直接或间接方式购入地皮或办公楼。

邹毅认为，保险公司通过变通方式曲线投资房地产是有利可图的。以自用名义购买商用楼宇，但是这些楼宇的面积远远超过了其自身的使用需求，而将部分楼层对外租赁可以收取不菲的租金。

“保险资金的入市，主要是看好上海、北京等大城市商圈写字楼的租金回报率，并且会在适当的时候，整幢抛售物业，投资不动产的资金最终会回流到主营业务上。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示。

“现在市场上，很难找到有实力的买家，特别是限外政策出台后，即使离岸交易，也要找到上、下家都是外资，才能成交，在这个特别时期内，保险资金的入市，可以看作是对投资基金的一种补充。”仲量联行亚太区董事陈立民表示。

邹毅认为，如此多的保险资金入市，源于目前国内房地产信贷的紧缩政策，一些开发商资金运转出现问题，项目进度难以按照正常速度发展的时候，为了避免烂尾楼的出现，就会主动寻找解决的途径。在这种背景下，项目整售的情况开始规模化地出现，对于开发商而言，也是一种有效的融资渠道。

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