广州普通住宅租赁价格指数一月月报

文 中国指数研究院二手房研究中心

1月份指数

1．广州市及其各城区普通住宅租赁价格指数概况

本月广州普通住宅租赁价格指数为1063点，比06年12月微跌1点，环比跌幅为0.09%。一居室、二居室、三居室户型房屋平均月租金分别为1270元/月、1595元/月和2357元/月。

图1：广州普通住宅租赁价格指数走势图

本月越秀区普宅租赁价格指数依然独占鳌头，为1277点，与06年12月相比，微升12点；番禺区普宅租赁价格指数最低，为740点，较上月微降14点。

图2：广州各城区1月份普通住宅租赁价格指数对比图

2．广州普通住宅租赁市场特征综合分析

1月份广州普通住宅租赁市场主要呈现以下特点：

外来人口大量返乡 租赁需求下降

本月广州普通住宅租赁市场指数为1063点，与06年12月相比较微跌1点，环比降幅为0.09%。

受春节假期影响，大量外来打工者和学生返乡过年，导致住宅租赁需求大减，同时，由于这部分人的退房行为，使得部分空置出租屋重新进入市场，挂牌房源量较以往增多。另外，许多年轻人赶着年底结婚，婚房置业市场较为红火，一定程度上挤压二手房租赁市场。

从广州普通住宅租赁价格指数走势图（图1）可以看到，自2006年7月份起，价格指数一路呈现下降趋势，但是本月指数下降的原因与上月同中有异。相同的是，1月仍然是租约到期的高峰，房源挂牌量仍然呈现增加趋势，尤其是学生和白领较为集中的片区，空置情况更为严重。一些业主采取降低租金的方式以求在春节前将房子租出，避免房屋闲置的损失，在一定程度上也拉低了价格指数。与12月不同的是，来广州过春节的外来游客已经开始入境，价格便宜、入住方便的钟点房和短租房成为自助游旅客们的首选，由于短租房的租金一般要比长租房高，导致一些租赁热门片区的租价上升，进而影响到全区指数。

从1月份挂牌户型构成来看，二居室的挂牌量比重最大，占全市挂牌总量的42.24%，其次是三居室，占总量的29.11%,一居室最小，占全市挂牌总量的25.65%。与06年12月相比，三居室的比重有轻微的下跌，跌幅在1%左右，而一居室和二居室则稍稍提升，增幅1%左右。从各户型平均月租金的环比变化情况来看，一居室平均月租金上升16元，环比增幅为1.27%；二居室平均月租金上升16元，环比增幅为1.02%；三居室平均月租金上升3元，环比增幅为0.14%。

3．区域普通住宅租赁户型构成及价格分析

从样本的城区构成结构来看，本月天河区和海珠区挂牌样本量所占比重最大，分别占全市样本总量的27.31%和24.97%。番禺区和越秀区挂牌样本量所占比重大致相当，分别占全市样本总量的14.78%和14.51%。白云区和荔湾区挂牌样本量所占比重最小，分别占全市样本总量的9.94%和8.48%。

图3：广州1月份挂牌样本量区域结构图

从样本的户型构成结构来看，二居室依然是普通住宅租赁的主力户型，1月份二居室房屋租赁挂牌量占样本总量的45.24%，较06年12月微升0.43%；三居室房屋租赁挂牌样本量所占比重次之，占样本总量的29.11%；一居室房屋租赁挂牌样本量最少，占样本总量的25.65%,较上月增幅0.75%。与06年12月相比，一居室和二居室样本比重略有增加，三居室房屋样本比重减少1.19%。

图4：广州1月份挂牌样本量户型构成结构图

本月一居室样本数量比重最大的是海珠区，占全区样本总量的35.06%，最小的是番禺区，占全区样本总量的7.14%；二居室样本数量比重最大的是白云区，占全区样本数量的52.82%，最小的是天河区，占全区样本总量的37.12；三居室样本数量占片区样本总量最大的是番禺区，占全区样本总量的46.38%,最小的是越秀区，占全区样本总量的20.68％。

本月全市挂牌量最大的三个片区依次为天河的东圃、天河北片区和海珠的工业大道片区，有效挂牌量分别占全市总量的6.60%、6.51%和5.79%。

本月一居室样本比重较高的片区有天河的后天河北和天河南片区，占片区样本总量的比重在40%以上；二居室样本比重较高的片区有荔湾的荔湾路、芳村和中山八片区，海珠的广州大道南片区以及白云的同德和三元里片区，二居室样本占片区样本总量的比重都在60%左右；三居室样本比重较高的片区有天河的珠江新城、天河公园片区以及番禺的华南、市桥和祈福片区，占各片区样本总量的比重超过40%。

图5：广州各城区1月份指数环比变化图

天河区：

本月天河区月均租金一居室为1459元，环比增长5.14%，二居室为1728元，环比增长5.18%。三居室为2559元，环比增长0.71%，片区整体租金呈上升趋势。

天河区内的天河北、后天河北和天河公园片区一带的城中村，是白领和高校学生热租的片区。由于春节假期到来，在外租房的学生基本上已经退房回家，城中村里很多自建楼房基本上已经空置。为了减少房屋空置带来的损失，部分房东将房屋放入短租市场。天河区作为广州的最繁华的地带，有丰富的观景购物资源，对来广州探亲旅行的游客有较大吸引力，同时，短租的租金虽然比平时长租高，但是比酒店旅馆的租金便宜很多，而且入住简单方便，游客容易接受。短租的升温推动片区内的整体租金上涨。

荔湾区：

本月荔湾区价格指数为1095点，较06年12月份下降2点；挂牌样本集中在西关、中山八路与芳村片区，数量普遍增加。荔湾区月均租金一居室为1141元，环比增幅9.73%；二居室为1769元，环比降幅2.55%；三居室为2816元，环比增幅1.14%。

整体看来，本月荔湾区无论是放盘量还是租金都有所增加。西关、中山八路等片区是老城区，区内保留了大量具备岭南特色的建筑和风俗，是来广州旅游的必游之处，因此本月区内面向游客的短租房形势较旺，及时填补了"春节退房"导致的需求空白。另外，荔湾广场，上下九步行街一带是传统的年货供应区，临近年关，部分投资者看准商机，在这个区域内选择小商铺和住宅进行短租，做年货买卖，也促使租赁市场进一步升温。

越秀区：

越秀区拥有较为成熟的商圈氛围，以白马服装批发城为中心的服装批发市场、桂花岗附近的皮具批发市场、北京路以及中华广场等购物中心，都是经过多年发展完善的老牌商圈，无论是配套设施还是人气名声上都拥有得天独厚的优势。春节的到来，虽然对批发市场有一定影响，但是对消费热区来说却是一个黄金时段。无论是本地人还是外来游客，都习惯拿着积蓄到北京路等地段购物。同时，作为广州历史文物和名胜古迹的集中地，越秀区内聚集了越秀公园、中山纪念堂、西汉南越王博物馆等著名景点，在吸引外来游客方面有较大的优势，区内的短租也出现升温迹象。另外，作为广州教育最强区，在越秀区租赁市场中，有较大部分是"名校"需求，即为方便子女读书而在名校附近租房。这部分租房需求都偏向于签订长期租约，从子女入校直到毕业，大都超过三年，因此这部分需求支撑下的租赁市场较稳定。

本月越秀区租赁价格指数为1277点，与06年12月相比，微升12点；东山、淘金、五羊新城等多个租赁热门片区挂牌样本数量都有明显的增加，比重占全区总量的13%左右。越秀区本月月均租金一居室为1398元，环比增幅0.97%；二居室为2052元，环比降幅0.10%；三居室为3112元，环比增幅3.02%。

海珠区：

1月海珠区月均租金一居室为1202元，二居室为1614元、三居室为2582元，与上月相比，一居室租金下跌50元，跌幅4.17%；二居室下跌25元，跌幅1.54%；三居室下跌41元，跌幅1.61%。赤岗、工业大道和滨江东片区的挂牌房源量有较大幅度增长，其中赤岗和滨江东一居室和二居室的样本房源增幅都超过50%。租金方面，除琶洲片区有一定的上涨外，其他片区的月均租金较上月普遍下跌，一居室租金下跌较大的是新港西片区，下跌了110元，赤岗片区下跌103元，跌幅分别为7.06%和9.93%；与此同时，琶洲、赤岗、宝岗和滨江东片区的二居室、三居室的租金跌幅都比较明显。

本月海珠区出租挂盘房源增多，而租金反而下降，除了学生和打工者退房的因素外，也因为海珠区的新房房源慢慢增多且房价较低，旧区改造的成果渐显，让很多想在海珠区投资置业的市民更多关注新房和二手房，减少了租赁的需求。特别是赤岗、琶洲一带，随着经济的开发，种种政策利好的落实，使买卖市场活跃起来，一定程度上挤压了租赁市场。

白云区：

1月白云区月均租金一居室为961元，二居室为1351元，三居室为1999元，对比06年12月本区租金出现下跌，跌幅分别为2.32%、2.00%和6.66%。本月白云大道和罗冲围片区的一居室租金下跌较为明显，跌幅分别为14.33%和12.83%；二居室租金下跌最明显的是白云大道片区，下跌了125元，跌幅为8.59%；三居室多个片区呈现较大幅度的下跌，最明显的是白云大道片区，跌幅达6.25%、三元里片区跌幅为7.25%、机场路片区跌幅为5.47%、黄石片区跌幅为4.90%。

白云大道等片区的租赁市场以"陈田村"、"柯子岭"等城中村为主要构成，大部分的租客是外语学院的在校学生和附近打工的流动人口。三元里和机场路片区一带的租赁市场配套相对较好，租客以外地来广打工的白领为主。春节假期的到来，大部分租客都返乡过年，租赁需求的减少导致白云区租赁市场整体陷入低迷。

另外，06年下半年以来，广州持续开展打击出租屋犯罪活动，临近年底，打击力度尤其大。而白云区正是该活动的重点监控区域，大量犯罪活动的曝光，以及对出租屋税收和安全配套设施的强化管理，使得区内许多房东对未来的租金回报产生担忧，部分房东将房屋转投入买卖市场，或是将房屋重新进行装修以期增值，一定程度上加剧了租赁市场的冷淡。

番禺区：

本月番禺区月均租金一居室为902元，二居室为1076元，三居室为1582元，对比12月略有下降，租金跌幅最大的是一居室，达3.51%，二、三居室跌幅则在0.5%-1%左右。各片区中一居室租金跌幅最大的是祁福、华南和市桥片区，分别为8.43%、5.10%和9.95%。二居室大石片区租金上涨13.07%，市桥片区则下跌9.14%，三居室租金大石和洛溪片区增幅明显，分别为9.84%和5.26%，市桥片区则下跌2.02%。

附表：1月份广州市各片区普通住宅租赁指导价格（仅供参考）

附：指数编制说明

编制对象：广州市天河、荔湾、越秀、海珠、白云和番禺六个城区的普通住宅，包括公房、普通商品住宅、经济适用房。

样本来源：来自多家样本单位房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。

样本容量：每月采集超过20000个挂牌样本。

基准样本：所选样本需满足如下条件：一般装修；有简单家具、家电；有管道天然气（或煤气）、热水器及厨具；周围环境一般；一居室建筑面积20-60平方米，二居室建筑面积40-80平方米，三居室建筑面积70-120平方米；付租方式为月付。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌月租金、户型、朝向、装修情况、家具家电配套、总楼层数、所在楼层、周边配套、付租方式等十几个指标信息。

指数基期：以2005年12月为基期，以北京基期指数1000点为基准，广州基期指数967点。

发布内容：全市当期指数、平均月租金，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区一居室、二居室、三居室平均月租金。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。